本文档节选自招标文件、中标企业投标文件，合同自2014年6月7日起执行。
第三章招标需求
本招标项目的内容是：合肥职业技术学院8栋学生宿舍楼的保安、公共区保洁、辅助管理、小型维修等物业管理。这些宿舍楼位于校园内，当前有5幢女生楼、3幢男生楼，共6个出入口，总建筑面积约66000平方米。
一、报价需求
1、根据采购项目内容，写明本项目的总报价金额、分项报价金额，报价不得超出概算价。
投标报价为完成本次招标项目的全费用价格，包括但不限于：人员工资、管理费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、社会保险费、风险费用等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。中标人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育等保险，自行解决纳税、劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、及为完成服务所发生的一切费用及有关问题。
2、报价中工资要求：（1）项目经理、管理员、水电工岗位不低于2300元/月，木工岗位不低于1300元/月，其它岗位不低于巢湖市最低工资标准930元/月；（2）因寒暑假约2.5个月仅需安排适量物业人员值班，故报价中项目经理、管理员工资按12个月计算，其他人员工资按10个月计算。报价不符合本项要求的投标无效。
3、报价中社会保险要求：保险按国家相关规定执行，每岗位社会保险不低于巢湖市社保起征点736.465元/月，且按12个月计算（不受寒暑假影响）。报价不符合本项要求的投标无效。
4、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险，合同执行期限内不得以最低工资标准上调以及物价上涨等理由增加物业管理费用。
二、人员配备需求
投标人必须配备不少于以下人员：项目经理1名，管理员1名，水电工2人，木工1人，保安员18名，保洁员15名。以上人员必须身体、心理健康，无肢体残疾，智力正常，无违法犯罪记录，未经学院书面许可不得有兼职，并符合以下要求：
1、项目经理：大专及以上学历，男性不超过55岁、女性不超过50岁，具有一年及以上高校学生宿舍物业管理经验，且具有国家核发的物业管理资格证书。
2、管理员：大专及以上学历，男性不超过55岁、女性不超过50岁，与项目经理不同性别，会用电脑熟练进行办公自动化操作，持有国家颁发的计算机等级或资格证书。
3、保安：男性不超过55岁、女性不超过50岁，具有初中以上文化程度，应持有保安员证（暂不持有的应在上岗后三个月内持有），会简单的计算机操作。男生楼只能配男性保安，女生楼只能配女性保安。
4、保洁：男性不超过55岁、女性不超过50岁。男生楼只能配男性保洁，女生楼只能配女性保洁。
5、水电木工：必须持符合国家要求的职业资格证，男性不超过55岁、女性不超过50岁。
三、物业管理内容需求
以下物业管理内容需求为学院的最低要求，投标企业可以提出更优方案经学院认可后实施。
（一）保安服务
1、每出入口分别由3名保安24小时三班倒轮流值班。保安服务在保卫处、学生处公寓中心指导下进行，主要内容是：
（1）保证良好的值班形象，要穿工作服，不做与工作无关的事，做好门厅保洁。
（2）开门时间在门厅值班，盘查可疑人员，除本楼学生外任何人未经学院同意不得入内，做好人员、大件物品出入登记。
（3）执行宿舍上课时间、夜间锁门制度，锁门时间在楼、内外巡查，不得睡觉。
（4）按要求定期检查消防器材，保证消防通道的畅通，锁住通往楼顶的通道。
（5）报告、紧急处置、协助处理宿舍区域学生的违纪行为、突发安全事件、安全隐患。
（6）使用门禁、监控系统终端辅助开展工作，协助维护门禁、监控系统。
（7）管理好空宿舍、公共区公物，参与宿舍管理权限的移交。
（8）做好学院要求的其它相关工作。
2、各值班点不收水费，电费每月免费使用30度，超出部分由中标人按学院用电收费标准支付。保安所需要的用品由中标企业自备，费用自理。
（二）保洁服务
1、各宿舍楼所有公共区由保洁员每天保洁，原则上每楼安排2名保洁员（男生三幢楼由于保洁面积略低可共安排5人），工作时长不低于6小时/天/人。保洁服务在学院卫生所、学生处公寓中心指导下进行，主要内容是：
（1）保证良好的工作形象，要穿工作服，不做与工作无关的事。
（2）每天：拖一次宿舍楼道、楼梯，擦一次楼梯扶手，清扫一次楼外2米范围内、车库、连廊的垃圾；并巡回保洁：保证地面、垃圾桶干净，楼内外无小广告，劝阻学生乱扔垃圾的行为，报告发现的安全隐患；将垃圾运至学院指定位置。
（3）每周：擦一次公共区的门窗、玻璃，清除一次墙壁上的灰尘、污迹。
（4）不定期进行宿舍公共场所的卫生消、杀毒，药剂由学院提供。
（5）做好学院要求的其它相关工作。
2、保洁所需要的工具等所有用品由中标企业自备，费用自理。
（三）辅助管理
管理员在学生处公寓中心指导下开展辅助管理工作，主要内容是：
1、利用宿舍管理软件进行宿舍分配与调整。
2、加强与学生公寓自管委等学生组织的联系，支持与协助其开展活动。
3、在宿舍社区服务站坐班，参与宿舍管理工作。
4、做好宿舍安防监控系统、门禁系统的常规维护。
5、做好学院要求的其它相关工作。
（四）小型维修服务
1、要在后勤集团、学生处公寓中心指导下开展小型维修服务，主要内容是：
（1）保障学生宿舍楼水、电供应，配合学院做好宿舍节水节电及用电安全工作。
（2）设置24小时受理师生报修的渠道，并登记、存档报修资料。配合学院开展网上报修。
（3）进行水、电（含电焊）、木小型维修等，所发生的材料由学院提供，所发生的维修工时费由中标企业承担，超出小型维修范围、或属人为损坏的其材料费、工时费另行议定。小型维修范围由学院规定，主要指：宿舍内的开关、插座、灯头、灯泡、灯管、水阀、水龙头、小型洁具、管路、线路、消防设施、门、窗、玻璃、床、桌椅等维修、维护、更换，各楼宇所属范围内下水道、窨井、化粪池要定期清淤。
（4）做好小型维修的质量控制，一般在报修后24小时内完成，要有损坏原因的初步认定，领料、用料记录清楚，有报修人的确认签字。
（5）对非小型维修范围的报修，要在1工作日内按学院要求报至后勤集团处理，并通知报修人，以及做好后续的联系、催办事宜。
（7）完成学院要求的其它相关工作。
2、用于水、电、木维修的工具均由中标企业自备，费用自理。
（五）其它物业管理服务
1、中标企业应完成学院要求的其它与宿舍物业服务相关的工作，并不得以任何理由要求增加费用。
2、中标企业应履行投标书中承诺的其它物业服务内容、管理方式等，并不得以任何理由要求增加费用。
3、未经学院书面许可，中标企业不得在学院内从事任何其它经营与服务；中标企业不得将本项目转包或部分转包给它人。
4、中标企业在寒暑假期间可减少物业人员配置，但不得影响宿舍正常管理，假期除项目经理与管理员外每天至少有6人（分3班每班2人）保安、保洁。
四、考核需求
1、日常巡查：学院建立师生参与的、多层次的日常巡查体系，对发现的宿舍物业服务不到位现象进行记录，并按50——200元/次扣发当月服务费。
2、每月量化考核：每月学院组织各系（分院）师生对宿舍物业服务质量进行量化考核（考核标准由学院根据合同另行制定），评分达不到80分的每降低一个百分点扣发1000元服务费。如连续2个月或累计3个月评分低于80分，则视为中标企业未能正常履约，物业服务合同自动解除，中标企业不得以任何理由反对。
3、每月学院检查中标企业的物业员工配备情况、工资和社保办理情况。
（1）对员工数量低于招标文件要求的，按其投标报价等额扣除服务费。
（2）对员工条件低于要求的按其投标报价酌情扣除服务费，并要求限期整改。
（3）对员工工资低于投标报价支付的，按其差额等额扣除服务费。
（4）对因合法原因未购买社保的员工，中标企业必须为其购买商业意外保险，且其月工资增加（投标社保报价-商业意外保险费）元；对中标企业低于投标报价支出社保费，也未按本条增加员工工资的，按差额（投标社保报价-实际支出社保保险费）等额扣除服务费。
4、如学院认为因中标企业或其工作人员原因导致学院利益受到损害，中标企业要给予赔偿或补偿，中标企业不得以任何理由拒绝。包括但不限于：
（1）如学生宿舍内发生盗窃案，学院认为外盗可能性较大且中标企业应予补偿的，则在公安机关破案追回损失前中标企业要给予补偿，金额不低于被盗案值的三分之一；如学院认为中标企业存在明显过失的，由中标企业全额赔偿。
（2）如学生宿舍公物发生人为损坏、被盗且未能查找到责任人的，中标企业要给予维修或根据学院确定的责任大小进行补偿，补偿金额不低于损失价值的二分之一。
5、奖励：中标企业对存在的问题进行整改并取得显著效果且得到学院认可的，可在扣发服务费金额的范围内，由学院对中标企业或其员工进行奖励。
6、学院对宿舍物业服务存在的突出问题向中标企业提出书面的限期整改通知，如学院认为中标企业整改不力将向政府招投标管理部门反映，并要求酌情扣除履约保证金；中标企业对同一重大问题被学院书面要求整改达2次，且学院认为仍未有效整改的，可视为中标企业未能正常履约，学院可单方面解除物业服务合同且不承担任何违约责任，中标企业不得以任何理由反对。
7、每月结束后学院向中标企业书面通知考核情况：（1）如学院考核认为应解除合同的，则自学院规定之日起解除合同，并在中标企业撤出学院后按合同结算服务费。（2）如学院考核认为可以继续履行合同的，则中标企业根据考核情况开出发票，由学院支付月度服务费，每月服务费=全年服务费/12-当月扣发金额+当月奖励金额。
8、中标企业在接到中标通知书之日起7日内，且在签订合同后，应组织首批工作人员进驻学院进行物业管理。
